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Rentar tu casa en Sisal: ROI real y qué esperar como anfitrión
Si compras en Sisal y planeas rentarla cuando no la usas, esto es lo que el mercado real dice en 2026. Sin promesas infladas.
Ocupación promedio realista
- Temporada alta (dic-abr): 70–85% de ocupación si la propiedad es competitiva.
- Temporada media (jul-ago): 55–70%.
- Temporada baja (sep-nov, may-jun): 25–40%.
Ocupación anual ponderada: 45–60% para una propiedad bien gestionada.
Si tu propiedad está fuera del cuadrante “frente al mar” o “5 min al mar”, recorta 10–15% a esos números. Si está mal fotografiada o tiene reviews promedio, recorta otro 10%.
Tarifas por tipología (2026)
| Tipo | Noche temp alta | Noche temp baja |
|---|---|---|
| Casa frente al mar 4 rec | $250–$450 USD | $150–$250 USD |
| Casa frente al mar 2-3 rec | $150–$280 USD | $90–$160 USD |
| Casa cerca del centro | $80–$160 USD | $50–$100 USD |
| Departamento centro | $50–$110 USD | $35–$70 USD |
Cálculo de ingresos brutos anuales (ejemplo realista)
Casa 3 recámaras a 5 minutos de la playa, bien presentada:
- Tarifa promedio anual: $140 USD/noche
- Ocupación anual: 52% = 190 noches
- Ingreso bruto anual: ~$26,600 USD
Costos de operar
Sobre el ingreso bruto, descuenta:
- Comisión plataforma (Airbnb/Booking): 12–18%.
- Limpieza profesional por estancia: $25–$40 USD (recuperable parcialmente vía cleaning fee).
- Mantenimiento + reparaciones: ~10% anual.
- Servicios (luz, agua, internet, gas): $200–$400 USD/mes promedio.
- Property management (si no operas tú): 15–20% del ingreso bruto.
- Seguro: $400–$800 USD/año.
- Predial: 0.1–0.4% del valor catastral anual.
Margen neto típico: 35–55% del ingreso bruto si gestionas tú, 20–35% si delegas property management completo.
Ejemplo final
Casa 3 rec cerca de playa que costó $3.5M MXN (~$190K USD):
- Ingreso bruto: $26,600 USD
- Costos operativos (estimado 50%): $13,300 USD
- Ingreso neto: ~$13,300 USD/año
- ROI sobre inversión: ~7% anual en cashflow + plusvalía esperada 5–8% anual.
Total return realista: 12–15% anual.
Cuándo NO esperar esto
- Si compras solo por ROI sin plan de uso personal: hay mejores instrumentos financieros con menos fricción.
- Si tu propiedad necesita reformar ($30K+ USD) antes de operar.
- Si no estás dispuesto a invertir en fotografía profesional + reviews iniciales.
Lo que sí funciona
Compradores que combinan:
- Uso personal 4–8 semanas al año (vacaciones).
- Renta el resto del tiempo.
- Plusvalía a 10 años como apreciación principal.
- Cashflow como bonus, no como tesis.
Si esto encaja contigo, hablemos. Te muestro propiedades con potencial real y te conecto con property managers locales que conocemos.