Guía del comprador extranjero: cómo comprar propiedad en Sisal en 2026

Sisal está en zona costera, lo que significa que los compradores extranjeros necesitan un fideicomiso bancario para adquirir propiedad. No es un obstáculo, es un proceso bien rodado, y en esta guía te explicamos paso a paso cómo funciona en 2026.

Qué es un fideicomiso bancario

La Constitución Mexicana restringe la propiedad directa de extranjeros dentro de la zona restringida (50 km de la costa o 100 km de la frontera). La solución legal es el fideicomiso: un banco mexicano autorizado posee el título a tu nombre como beneficiario, con derechos plenos a usar, rentar, vender y heredar la propiedad.

El fideicomiso se renueva cada 50 años, es transferible, y protege tu inversión exactamente igual que una escritura tradicional para un nacional.

Pasos del proceso

1. Calificación con Mariana. En 30 minutos definimos rango, zona y timeline. No tienes que tener todo claro: nuestra labor es ayudarte a ordenar.
2. Visita virtual o presencial. Tour 360° + viewing presencial cuando estés en Yucatán. Recorremos varias propiedades en un día.
3. Oferta formal. Una vez identificada la propiedad, presentamos oferta por escrito. Negociación en español o inglés según prefieras.
4. Permiso SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores). Trámite que el notario inicia. Demora 4–8 semanas.
5. Banco fiduciario. Eliges entre Banamex, BBVA, Santander, Scotiabank u otros autorizados. Cada uno cobra setup fee ($2,000 USD) y anual ($600 USD).
6. Firma escritura. Notario, banco y tú (en persona o vía poder). Pago, registro y entrega de llaves.

Costos completos a considerar

• Comisión inmobiliaria: 3–6% (cubierta por el vendedor en la mayoría de casos).
• Impuesto sobre adquisición (ISAI): 2–4% del valor catastral.
• Permiso SRE: ~$15,000 MXN.
• Setup fideicomiso: ~$35,000–$50,000 MXN.
• Honorarios notariales: 1–2% del valor de la operación.
• Avalúo bancario: ~$8,000 MXN.

Total aproximado de gastos de cierre: 5–8% del precio de compra, una sola vez.

Lo que necesitas tener listo

• Pasaporte vigente.
• Comprobante de fondos (estados de cuenta de los últimos 3 meses).
• Documentos de identificación tributaria de tu país de origen (W-9 si vives en USA, por ejemplo).
• Email y teléfono activos.

Tiempo total promedio

De firma de oferta a entrega de llaves: 8–12 semanas, asumiendo que la propiedad tiene papeles en orden. En casos complicados puede llegar a 16 semanas.

¿Listo para hablar? Mariana responde en español y en inglés. Agendamos una llamada de 30 minutos sin compromiso para entender tus prioridades antes de mostrarte cualquier inventario real.